L'immobilier : en direct ou via des fonds

L’immobilier direct : un placement à effet de levier

Quand vous achetez un bien, vous n’engagez pas seulement vos fonds propres : vous empruntez le reste. C’est ce qui rend l’opération singulière, et c’est le vrai moteur du rendement.

L’effet de levier amplifie dans les deux sens. Si le bien prend de la valeur, la plus-value s’applique à la valeur totale alors que vous n’avez mis qu’une fraction. Si le bien perd de la valeur, la perte s’applique aussi à la valeur totale — pendant que la dette, elle, ne bouge pas.

C’est la différence essentielle avec un placement financier : on n’investit presque jamais en actions à crédit, on achète presque toujours un bien à crédit.

Les spécificités suisses à intégrer :

• La valeur locative. Le propriétaire qui occupe son logement est imposé sur un revenu fictif correspondant à ce qu’il pourrait en tirer en location, en contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et de certains frais d’entretien. C’est une particularité qui surprend souvent, et qui change le calcul.
• L’impôt sur les gains immobiliers. Contrairement aux titres, la plus-value immobilière est imposée, au niveau cantonal, avec un taux qui décroît généralement avec la durée de détention.
• La prévoyance peut financer l’apport. Le 3ᵉ pilier et le 2ᵉ pilier peuvent être mobilisés pour l’accession à la propriété — mais tous les cinq ans seulement pour le 3a, avec le consentement écrit du conjoint, et au prix d’une imposition et d’une prévoyance amputée.

Les trois inconvénients qu’on sous-estime : l’illiquidité (vendre prend des mois), la concentration (tout votre patrimoine sur un bien, dans une rue, dans un canton), et le travail — un bien de rendement est une activité, pas un placement passif.

Les fonds immobiliers : la pierre-papier

Vous achetez des parts d’un véhicule qui détient un parc d’immeubles. Vous percevez une part des loyers, sans gérer quoi que ce soit.

Ce que ça change :

• liquidité : les parts cotées se vendent en bourse en un jour ;
• diversification : des dizaines d’immeubles, plusieurs régions, plusieurs types d’usage ;
• ticket d’entrée faible : quelques centaines de francs suffisent ;
• aucun levier personnel : vous n’empruntez pas — le fonds, lui, est endetté, ce qui déplace le levier à son niveau.

Les points de vigilance sont différents mais réels :

L’agio. Un fonds immobilier coté se négocie souvent au-dessus de la valeur de ses immeubles. Payer un agio de 20 % signifie payer 120 ce qui en vaut 100 — et cet écart peut se comprimer, indépendamment de la valeur des immeubles eux-mêmes. C’est le paramètre le plus important et le moins regardé.

La sensibilité aux taux. Les fonds immobiliers réagissent fortement aux variations de taux d’intérêt, à la hausse comme à la baisse.

Les frais de gestion, qui viennent en déduction des loyers perçus.

La fiscalité, qui dépend de la structure. Certains fonds à propriété directe voient leurs revenus imposés au niveau du fonds, ce qui modifie le traitement chez le porteur. À vérifier produit par produit — la règle n’est pas uniforme.

Comment les départager

	Direct	Fonds
Levier	Oui, personnel	Au niveau du fonds
Liquidité	Faible (mois)	Élevée (jour)
Diversification	Nulle	Forte
Ticket d’entrée	Élevé	Faible
Travail	Réel	Aucun
Risque principal	Concentration	Agio, taux

La question utile n’est pas « lequel est meilleur » mais « qu’est-ce que je cherche ? » : un projet de vie et un levier assumé, ou une exposition diversifiée à l’immobilier dans un portefeuille.

Un rappel qui vaut pour les deux

L’immobilier n’est pas une classe d’actifs « sans risque ». Les prix peuvent baisser, les loyers reculer, la vacance augmenter. Le fait que l’objet soit tangible ne change rien à cela — c’est même un biais courant, qui fait accepter dans l’immobilier des concentrations qu’on refuserait en actions.

Ce qu’il faut retenir

L’immobilier direct est un placement à levier, illiquide et très concentré, avec une fiscalité propre (valeur locative, impôt sur les gains immobiliers). Il convient à un projet précis et assumé.

Les fonds offrent liquidité, diversification et petit ticket, contre deux risques spécifiques : l’agio payé au-dessus de la valeur réelle et la sensibilité aux taux.

Ce ne sont pas deux versions du même placement. Ce sont deux opérations différentes qui portent le même nom.